《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》解讀

一 、《辦法》出台的背景及意義

黨** 、***高度重視農村土地製度改革工作 。十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓 、租賃 、入股,實行與國有土地同等入市 、同權同價” 。2015年2月 ，**人大常務委員會通過《關於*****在北京市大興區等三十三個試點縣（市 、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》 。根據**改革精* ，2015年3月 ，國土資源部在**選取15個市（縣） ，開展農村集體經營性建設用地入市試點工作 。為落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同權同價”要求 ，中國銀監會會同國土資源部依據**人大常委會的決定 ，按照目標導向與問題導向相統一 、農村土地製度改革和金融領域改革相銜接的原則 ，在對入市試點地區土地抵押融資進行了深入調研和論證的基礎上 ，製定本辦法 。

《辦法》的出台 ，是中國銀監會 、國土資源部認真貫徹落實黨** 、***關於抓好改革落實要求 ，相關部門共同推進農村集體經營性建設用地入市改革試點工作的重要舉措 ；是農村土地製度改革和金融領域改革緊密銜接 、形成改革合力的重大成果 ；是適應農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同權同價”改革要求 ，積極提供惠農利民服務做出的重要製度安排,將對建立健全同權同價 、流轉順暢 、收益共享的農村集體經營性建設用地入市製度和形成可複製 、可推廣 、利修法的改革成果 ，提供新的強大動力 。

二 、《辦法》的適用範圍

根據黨** 、***農村土地製度改革部署要求 ，《辦法》對適用地區 、適用地類 、有效期限進行了明確界定 。對適用地區 ，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限於**確定的15個入市改革試點縣（市 、區）地區 。對適用地類 ，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中 ，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲 、商服等經營性用途的土地,規定以出讓 、租賃 、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款 。對有效期限 ，《辦法》規定有效期*2017年12月31日 ，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致 。

三 、《辦法》的總體要求

按照黨** 、***關於入市改革的基本原則 ，《辦法》規定在堅持土地公有製性質不變 ，耕地紅線不突破 ，農民利益不受損的前提下 ，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作 ，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市 、同權同價 。

四 、《辦法》的主要內容

《辦法》共三十五條 ，涉及銀行業金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款和土地管理的相關環節 ，體現出係統性 、規範性和創新性特點 。《辦法》從貸款的目的 、依據和總體要求 ，貸款業務開展的範圍 、貸款的全流程管理 、貸款的風險保障機製 、監管部門的職責等方麵對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務進行了詳細的規定 。

五 、關於貸款的基本原則和全流程管理

《辦法》規定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規 、惠農利民 、平等自願 、公平誠信 、風險可控、商業可持續原則 。《辦法》明確貸款的全流程管理 ，從貸款總體要求 、貸款用途 、貸款條件等方麵對農村集體經營性建設用地使用權貸款業務提出要求 。同時 ，對貸前調查 、貸中審查 、貸後管理等流程都進行了詳細的規定 。

六 、關於抵押物範圍

按照同權同價原則 ，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定 ，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資 。一是以出讓 、租賃 、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權 。二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地可以入市 ，對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押 ，進行了範圍和前提界定 。其中 ，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書 ，符合規劃 、**等要求 ，具備開發利用的基本條件 ，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押 ，試點縣（市 、區）**同意抵押權實現時土地可以入市的情形 ；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地 ，依法進行不動產登記並持有權屬證書 ，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同 ，辦理變更登記手續的情形 。《辦法》同時規定下列集體經營性建設用地使用權不得抵押 ：權屬不清或存在爭議的 ；司法機關依法查封的 ；被依法納入拆遷征地範圍的 ；擅自改變用途的 ；其他不得辦理抵押的情形 。

七 、關於貸款條件

嚴把貸款條件 ，是控製貸款風險 ，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段 。《辦法》從依法持有土地使用權證書 、符合土地總體規劃及城鄉規劃 、未設定優先受償的其他他項權利等方麵提出了要求 ，並要求銀行業金融機構在盡職調查時對借款人是否有資質 、抵押物權屬是否清晰 、價值評估是否合理 、是否符合規劃 、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查 ，力爭防範貸款風險 ，提高資產質量 。

八 、關於抵押物價值評估

《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估製度 。可采用外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估 。同時規定 ，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定 ，加強押品的動態管理和價值重估 ，保證抵押權利的真實 、合法 、足值 、有效 。

九 、關於抵押物處置

《辦法》規定貸款到期後 ，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形 ，銀行業金融機構可以通過折價 、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權 。所得價款由銀行業金融機構優先受償 。

十 、關於貸款保障機製

貸款保障機製的建立 ，有利於分擔銀行業金融機構風險 ，推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點工作的開展 。《辦法》從**性融資擔保公司擔保 、風險補償機製等方麵建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機製體係 ，為貸款試點工作的開展提供保障 。

十一 、關於監管部門的職責

《辦法》規定 ，試點地區國土資源行政主管部門應當為抵押雙方提供信息查詢 、抵押登記等相關服務 。銀行業監督管理機構應合理確定風險權重 、資本計提 、貸款分類等方麵的計算規則和激勵政策 。銀監會 、國土資源部將加強對試點地區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作的指導 、監管和評估工作 。